10月29日,“沪七条”楼市新政发布正好满月。此次政策组合拳诚意满满,市场也给出了立竿见影的反馈。
新政对上海二手房市场影响较为明显,随着政策放宽,上海二手房市场迎来一波交易热潮。
据网上房地产数据显示,10月26日,上海二手房(含商业)成交量再次破千套,共计成交套数1301套,创下年内第二高。
截至10月26日,安居客监测的数据显示,10月上海二手房日成交量已经四度破千套大关,成交总量已突破2万套,达20028套,比9月同期上涨52.3%。虽然10月还未结束,但按整月日均770套的成交数据预估,月成交总量有望达2.4万套;按节后日均成交942套预估,月成交总量将近2.5万套。
得益于政策刺激,上海豪宅市场持续火爆,新房项目再现“日光”。10月27日,位于上海黄浦区的融创外滩壹号院项目二期三批次迎来开盘,158套房源当日再度售罄。
除了成交量有明显改善,上海新房价格也韧性十足。从10月18日国家统计局发布的数据来看,2024年9月份,70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体趋稳、同比降幅扩大。但在北京、广州、深圳等一线城市新房价格环比分别下降的同时,上海新房价格依旧领跑全国市场,环比上涨0.6%。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示,受到政策利好推动,楼市成交开始好转。不过基于市场投放节奏等影响,新房网签数据略有滞后,成交反应速度没有二手房市场那么迅速,随着供应稳步提升,后续成交数据也会顺势而上。
新房、二手房量价齐升
此次上海楼市在新政后复苏明显,尤其是二手房市场成交量节节攀升。
根据上海链家的数据显示,新政后首周(9月30日-10月6日),上海链家成交了1186套二手房,这一成交量是前一周的1.3倍,环比涨幅33%。截至10月28日,整个10月上海的市场反应积极,门店成交量环比增长89%。在此期间,新增挂牌房源数量累计环比上涨24%,线上咨询量累计环比增长39%,新增客户量累计环比增长40%,带看量累计环比增长25%。
对此,中介从业人员和二手房市场的房东们感受颇深。
一位已经将房屋挂牌两个多月的房东表示:“国庆假期后,来看房的人明显多了,9月一共来看只有五六组客户,但10月以来,有时一天就有三四组客户来看房。”这位房东表示,本来已经准备让价,但市场风向转变后,考虑还是坚持原来的挂牌价。
中介小禾(化名)也表示,新政后能明显感觉到客户看房更积极了,现在无论是房东还是购房者都有点熟悉市场套路了,政策出来的一个月内相对比较容易促成成交。
在58安居客研究院院长张波看来,上海二手房市场成交量在国庆之后有明显提升,关键还是在于9月29日“沪七条”的推进。一方面限购放松,尤其是非本市户籍,只要满足1年社保或个税,就能在外环外买房,对于潜在需求转化起到了直接作用;另一方面增值税免征年限“5改2”,大大降低了交易成本,这对于换房需求的拉动明显。
同策研究院研究总监宋红卫表示,政策不仅对二手房成交量有促进作用,对新房市场亦有利。
同策研究院数据显示,新政后,上海新房日均来访环比大涨131%。尽管如此,各区域的市场表现不一。分区域来看,外环外来访、认购增长远超过外环内项目。在上海外环外项目来访客户中,约40%为受新政影响驱动看房,约31%客户受新政影响而认购。相比之下,外环内新房来访客户中,仅5%为受新政影响驱动看房,新政对外环内市场影响较弱。
豪宅又见“日光” 市场热度不均
今年以来,上海豪宅项目持续热销,成为疲弱楼市里一剂“强心针”。
有市场数据显示,2024年前三季度,上海单价15万元以上住宅成交套数达到2004套,为2023年全年的5.5倍。另据克而瑞上海的数据显示,今年前三季度上海房地产高端市场成交活跃,内环和中环的新房总销售金额约占全市46.5%,核心区域诸如黄浦、徐汇等,高端住宅项目成交活跃且价格坚挺。同时,改善型产品市场份额持续扩大,总价2000万元以上项目前三季度成交为近五年同期新高,成交面积和金额分别为93.58万平方米和1433.64亿元,同比上涨57.62%和90.31%。
最近两个月,上海市区豪宅产品上新趋势较以往更为火热。
9月4日,单价14.5万元/平方米的海玥黄浦源开启认购,最终累计认购148组,认购率110%;9月15日,徐汇区“网红盘”中海领邸·玖序开启三期认购,放出178套房源,平均单价约14.67万元/平方米;9月中旬,位于黄浦区域的翠湖天地六期放出108套大平层以及别墅产品,该盘单价达到21万元/平方米;黄浦区绿发浦江园也开启认购,推出409套房源,平均单价约16万元/平方米。
此次实现“日光”的融创外滩壹号院二期今年已实现三开三罄。据“融创官微”显示,外滩壹号院二期今年总销售套数达到472套,总成交金额215亿元,成为目前上海年内销售额TOP2的住宅项目。作为黄浦区改善型住宅产品,融创外滩壹号院目前最高报价达到21.29万元/平方米,最低报价也在14.6万元/平方米左右浮动。
“融创外滩壹号院的热销,一方面是该项目地理位置很好,另一方面也得益于上海近期的楼市新政。”在业内人士看来,上海市区优质地段的项目更受青睐,一方面是市区部分中高端项目的一二手房倒挂现象还存在,尤其是高端住宅的倒挂空间更为明显。也有部分买家通过购买豪宅来进行资产配置,以实现资产的保值增值。另一方面是目前上海市场上的改善需求,尤其是中高端改善需求的购房者入场信心更为坚定,并且优质次新二手房在市场上的抗跌性也更强,进一步强化了改善需求入场的信心。
虽然上海豪宅市场持续热销,但随着市中心豪宅供应量增加,这些高端项目也面临竞争和去化压力。据市场消息报道,接下来还有一大批市区高端项目以及风貌别墅在年底入市,比如同为融创打造的上海壹号院、此前绿城拿下的备受市场瞩目的徐汇滨江“地王”、陆家嘴和太古地产联合打造的太古源源邸等。
上述业内人士表示,随着上海豪宅项目预售价格天花板不断被突破,一二手房价差逐渐消失,上海豪宅市场也进入了“神仙打架”的阶段,到底谁能赢得购房者就要各凭本事了。
此外,虽然新政对项目销售起到了积极作用,但上海市场也依然存在冷热不均的特点。市区高端品质住宅充分竞争的同时,上海一些外环外项目销售却遇冷。
10月中旬,中铁建地产在上海奉贤打造的熙语华亭项目宣布因认购登记期间“零认购”而取消摇号;同样“零认购”的还有位于上海市闵行区的华润·映江润府项目。
“过去几年,上海郊区土地供应量较大,所以楼盘入市相对集中,市场可能难以在短时间内消化如此大的供应量,导致部分项目销售去化比较艰难。”一位外环外项目置业顾问表示,现在的置业群体对项目位置、住房品质、户型硬件配置等要求都比较高,买房更加理性,所以现在开发商只能不断提高对自己的要求,希望能以好的产品赢得购房者的心。