购房成本再降低!贷款市场报价利率(LPR) 迎来年内第三次下调。
10月21日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2024年10月21日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.10%,5年期以上LPR为3.60%,均较前期下调25个基点。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
对房地产市场而言,更能反映按揭贷款利率走向的即是5年期以上LPR。作为房贷报价的参考基准,5年期以上LPR的调整会影响到购房者的房贷,即如果LPR下行意味着月供额度降低,也就是购房成本有所降低。
此前,5年期以上LPR分别于今年2月下调25个基点;7月,5年期以上LPR再度下调10个基点,加之10月下调的25个基点,5年期以上LPR年内已累计下调60个基点,即从年初的4.2%下调至当前的3.6%。
房贷利率进入“2”字头
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示,目前除北京、上海和深圳的房贷利率还可能会停留在“3”字头外,全国其他城市房贷利率均已进入到“2”字头行列。
以一线城市广州为例,此前广州首套主流房贷利率为3.1%(LPR-75BP),按照10月LPR下行0.25个百分点计算,将下调至2.85%。按照100万元贷款本金、30年期等额本息方式计算,月供大约减少约135元,合计30年全部利息大约减少4.85万元。
58安居客研究院研究总监陆骑麟指出,对于购房者来说,LPR的下调最直接的好处是减少了利息支出,有效缓解了购房者的还贷负担。此外,近期房贷政策显示首付比例不断下调,这虽可能加大购房者的月供压力,但通过降低利率来减轻其还贷负担,既能让购房者买得起房,也能确保他们有能力偿还贷款,从而有助于楼市的稳定发展。
另以上海为例,此前执行首套房贷利率为3.4%(LPR-45BP)、二套房贷利率为3.8%(LPR-5BP)/3.6%(重点区域,LPR-25BP),此次调整后,上海首套房贷利率为3.15%(LPR-45BP)、二套房贷利率为3.55%(LPR-5BP)/3.35%(重点区域,LPR-25BP)。这里所说的重点区域即自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策。
调降后,北京首套房贷利率则调整为3.15%(LPR-45BP),二套房贷利率调整为3.35%(五环外,LPR-25BP)/3.55%(五环内,LPR-5BP)。
深圳的最新房贷利率类似,首套为5年期以上LPR-45个基点,即3.15%;二套为5年期以上LPR-5个基点,即3.55%。
四季度楼市暖冬行情可期
对于存量房贷而言,LPR调整后,居民的房贷利率并非即时调整。通常,房贷利率的重定价日是每年的1月1日或贷款的发放日(不同银行政策不同)。加之央行此前提及的新一轮存量房贷利率调整方案,存量房贷利率的调整将分步实现。
此前,央行已明确指示商业银行在今年10月31日前完成存量房贷利率的批量调整(当前房贷利率高于LPR-30BP的,统一调整为LPR-30BP(北京、上海、深圳等地区二套房贷款除外)),大部分存量房贷利率预计在10月25日批量下调完成,借款人可以在10月26日通过贷款银行的指定渠道查看调整结果。
严跃进表示,即存量房贷利率在10月25日批量下调后,到了明年还可以有25个基点下调,其将进一步降低存量房贷方面的利率和压力。
以北京某存量房贷借款人,重定价日为每年1月1日为例:目前首套房房贷利率为4.75%,今年10月25日,商业银行批量将房贷利率在LPR上的加点调整至-30BP,该房贷利率下调为3.9%;到2025年1月1日重定价日,在5年期以上LPR保持3.6%不变的情况下,该房贷利率将下调为3.3%。两次累计房贷利率下降了1.45个百分点。按照100万贷款本金,25年等额本息的还贷方式,房贷利息总额减少超过24万元,每月月供减少超过800元。
若存量客户贷款在北京/上海/深圳,且不满足“二套转首套”条件,按照当前二套房贷款政策下限,调整后利率值为:北京五环外LPR-25BP,北京五环内LPR-5BP;上海自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区LPR-25BP,其他地区LPR-5BP;深圳全辖LPR-5BP。
以上海举例来看,据中指研究院测算,2023年12月上海核心区二套商贷利率下限为LPR+30BP,此时购房的购房者,若重定价日商定为次年1月1日,在此次存量房贷利率调整前的利率为4.5%(4.2%+30BP),此次房贷利率调整后,将降至LPR-5BP,即调整为4.15%(4.2%-5BP),下调35BP,若后续5年期以上LPR不再调整,在2025年1月1日后,存量房贷利率将降为3.55%(3.6%-5BP)。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,大幅度降息能够带来市场需求的反弹。此次降息以后,叠加此前一线城市松绑限购、限贷,税费政策调整,首付比例调整等等,将带来四季度楼市的暖冬行情。