最近一段时间，沪郊楼市活跃度提升，松江大学城板块更是一匹黑马。
以商品房国贸海上原墅为例，当年它是上海二批次土拍中以底价成交的项目，市场并不看好。
而如今，不少潜在客户正摩拳擦掌准备购置这一改善型住宅。要知道按照6.3万/平米的房地联动价格，该项目开盘后有可能再次刷新松江新城的新房市场价格。
房子能不能卖得好，固然有户型结构，功能设计等因素影响，但区位始终是核心要素。
地产大亨李嘉诚有句话，“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”
那么，位于沪郊、地段优势并不明显的松江大学城板块，为何受到购房者青睐？
在城镇化的后时代，城市发展的底层逻辑逐渐从土地资源为先转向以人才资源为先转变。松江大学城有八所高校环绕，十万师生汇聚，因此市场始终对松江大学城的未来发展抱有一份期待。
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25年前，上海松江大学城奠基，成为松江新城建设的重要组成部分。某种程度上看，大学城建设为松江带来了被称作“沪郊第一线”的轨道交通9号线，推动了松江大发展。
当时，城市轨道交通（地铁）市区建成运营的只有1号线，2号线，3号线还在建设中。郊区建地铁，在当时不少人看来是“天方夜谭”。客流从哪里来？根据2000年第五次人口普查显示，松江全区户籍人口约50万，常住人口仅64万，确实人口密度不足。因此，松江修建地铁的必要性被反复论证，一直到松江大学城落地，可预见会有一大批大学生乘坐地铁，这才“一锤定音”。
除了地铁等配套设施，2004年，代表松江区委区政府的大学城服务办公室和大学园区管委会以及7所大学高校办公室专门建立“2+7”协商联席会议制度，从体制机制上促进校地、校企有效沟通，形成规划整体化、资源共享化、后勤社会化、管理集中化的园区运作模式。
至今，很多人仍怀念当时各大学间优势互补、强强联合，共同构建没有“围墙”的大学园区的时光。有大学教授感慨，松江大学城刚建立时是没有围墙的，各个高校间互联互通，学分互认，学生能够到别的学校学习专业课。如今，一些高校内部跨学院都很难，因为不好计算老师的工作量。
松江大学城的高校中，多以文科类专业为主，而松江又是制造业大区，区内金融、法律等服务业岗位有限。这既使得松江大学城培养的大量毕业生外流，又导致居民在松江与中心城区之间的潮汐通勤成为日常。
归根到底，症结是地方与大学城发展两层皮的问题。大学要为区域高质量发展提供强有力的智力支持，而地方应从公共服务、政策服务等方面为高校提供保障。
以世界知名的大学城旧金山为例。旧金山拥有多所知名大学，如斯坦福大学、加州大学伯克利分校、旧金山大学等。大学与硅谷的企业合作密切，如产学研合作，加速了科技成果的转化和应用，推动了地区经济的快速发展。
松江大学城某高校教授告诉记者，希望地方政府为高校科研创新提供土地空间支持。
可喜的转变已经发生。从近年来松江大学城周边产业发展来看，松江区做了不少卓有成效的探索。比如，为拓展产业空间，松江大学城所在的广富林街道将多年闲置的空间——松江大学生体育中心裙房，以租赁的方式拿了过来，打造网络安全产业园。
如今，这块仅4400平的空间里，有十多家网络安全企业，正打造“极客谷”信息安全产业园品牌，为大学生提供创业孵化、交流展示、路演培训等全方位的服务和支持。园区的头部企业谋乐网络创始人罗清篮就毕业于东华大学，在松江大学城开启创业之旅。
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眼下，松江新城建设进入新的窗口期。但相比多年前第一轮松江新城建设，底层逻辑已有所转变——过去的工业扩张时代走向知识经济时代，传统以劳动密集型、土地资源优先的发展模式，正在向技术密集型、吸引人才资源转变。城市向产城融合方向发展，人本城市的理念逐渐深入人心。
从这个角度看，大学城是松江新城发展的阵眼，有“一招落子满盘活”的效果。如何趁势而上？
在松江区一些干部看来，“松江大学城不缺硬件（土地），反而是缺软件”，相比于杨浦大学城，松江的土地资源是充裕的，但是公共配套设施、双创氛围差了不少。而人才资源的特殊性在于其显著的灵活流动性，要通过高品质的公共配套，吸引和集聚人才。
在经济社会较高水平发展的当下，青年人的需求呈现出更综合、更高级的特点，他们倾向于通过选择城市来实现自己理想的生活方式。
虽然松江有花园城市的美誉，自然和人文景观荟萃，但在城市公共设施便捷度上仍有差距。比如，广富林郊野公园、广富林文化遗址公园等公共中心与轨交站点、常住人口分布不匹配。轨交9号线大学城站和松江新城站与公共中心的空间耦合度不高、与人口集聚地区又有一定距离，站点周边的商业规模不大、TOD模式不明显，“出站即中心”尚未形成。
有大学生这样评价前往松江的公共中心——“步行有点远、骑车嫌麻烦、打车不值得”。因此，在公共设施的实施度和品质感、公共交通可达性、集群化和特色性打造上，松江仍需补短板。
好在松江正围绕松江新城规划，推进“富林城道”商办区域的招商规划及业态布局，打造广富林路文化消费集聚带。此外，松江印象城二期也在紧锣密鼓的建设，建成后将成为上海体量最大的商业综合体。再叠加不断焕新的文汇路商业街，松江大学城在商业消费方面的短板已经补齐，且努力成为长板。
据广富林街道党工委书记姜山介绍，街道正深入推进文汇路学生街的街景改造工程，以店招店牌、墙面立面、绿化小品为改造重点内容，提供连续、开放的创新空间以及滨水开放空间，打造成为具有上海影响力的“最美文汇路”。
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“21世纪什么最贵？人才！”这句经典台词出自20年前，冯小刚执导的电影《天下无贼》。20年后的今天，对于上海郊区五个新城来说，这句话依然非常适用。
人才具有高流动性，不是“抢”来的，是因城市的比较优势产业而留下来。要让松江大学城的大学生更多愿意留在松江就业，根本上是高质量就业。
产业结构决定着城市的人口结构。近年来，松江着力推进先进制造业与现代服务业两翼融合。这既是松江城市发展的必由之路，也是作为制造业大区的发展潜力所在。
早在2021年，松江就被确定为国家首批先进制造业和现代服务业融合发展（以下简称“两业融合”）试点单位，是上海及一线城市中唯一入选的行政区。
以工业互联网企业云汉芯城为例，企业可为中小微企业提供产品技术方案开发、电子元器件采购等全流程一站式服务，从软件角度服务制造业。该企业招聘了一大批软件工程师、后台服务人员，其中不少是松江大学城毕业生。
围绕两翼融合，松江主动承接在大学城区域建设“联合大学科技园”的新机遇，推动高校校区、科技园区、城市社区实现更加有效的“三区联动”，打造科创需要的应用场景。在具体举措上，一方面对现有设施进行城市更新复合利用，另一方面规划建设小试及中试基地，重点支持人工智能、新材料、生物科技等新兴产业项目。
比如，推进校企合作，鼓励企业内设置创新空间。在松江大学城双创集聚区，深兰人工智能研究院既可以向前端高校学科链赋能，又能与高校携手探索人工智能最前沿技术。
松江企业飞科电器，近年开拓第二增长曲线，探索整体转型，打造独立自主的电商线上渠道。公司近年来招聘了一大批上海视觉艺术学院等松江大学城高校毕业生，这些年轻人很快就展示出直播带货能力。
同时，松江区在市职能部门支持下，完善高质量孵化器的建设方案和运营模式，建立从孵化器到加速器到产业园的全生命周期服务模式。新的孵化器将在双创生态营造、上下游资源整合服务、要素供给等方面提供保障。松江大学城无疑“近水楼台先得月”。
探索“长三角G60松江大学科创源”高质量发展路径，是松江大学城发展破题的关键。作为松江新城发展牛鼻子，松江大学城“破茧成蝶”涉及多项改革内容、多个结构要素、多层级子系统，是一个复杂的系统工程。据悉，松江区正在做整体规划方案，有望今年取得实质性进展。
