9月底以来,楼市迎来一系列重磅政策“组合拳”,有超40个省市发布楼市新政超50次。如今“银十”楼市已近尾声,新政效果如何?未来呈现怎样的趋势?21世纪经济报道记者对北上广深一线城市进行了深度调研。
2024年9月30日晚间,北京市6部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》,推出多项楼市调控政策。
其中,北京以“321”的梯度设置限购门槛:非京籍居民购买五环内住房的,社保或纳税门槛为3年;购买五环外住房的,门槛为2年;符合人才政策的,门槛为一年。北京还将首套房商业性贷款最低首付比例由20%下调至15%,二套房贷最低首付比例由不低于35%(购买五环内住房)、不低于30%(购买五环外住房)统一下调至不低于20%。
这也是近年来,北京最大力度的一轮楼市政策松绑。
目前,北京楼市新政出台已满月。根据北京市住建委的数据,10月1日至29日,北京新房住宅实现网签4434套,比9月全月的水平增长84.9%,但仍低于去年同期;二手住宅网签16260套,比9月增长27.8%,为近8年来的同期最高点。
价格方面,无论新房还是二手房,都出现企稳迹象。据21世纪经济报道记者多方了解,大幅降价的情况已有所减少,但无论是开发商还是二手房业主,也都不会贸然提价。
“这轮调控对预期的提振作用是明显的。”合硕机构首席分析师郭毅表示,从最近一个月的市场和数据表现看,北京楼市已经出现企稳迹象。
议价空间减少
作为最早进入存量市场的城市之一,新房交易并不占据北京市场的主流。今年1月,北京新房住宅网签量曾冲上7000套的高点,但此后一直在低位徘徊。其中,9月北京新建商品住宅成交2398套,仅高于受春节影响的2月。
9月26日召开的中央政治局会议提出,“要促进房地产市场止跌回稳”。结合当时的市场表现和相关部委的表态,楼市政策加码的预期较为强烈。
一位央企开发商相关负责人向21世纪经济报道记者表示,由于对政策走向有所预判,公司在9月底就做好营销上的准备,包括准备要推的房源,拟定价格策略等,相关的物料也已提前备好。
他表示,新政落地后,公司旗下各项目就进入“加班模式”,销售人员几乎没有休息。国庆长假期间及其后两周,项目的带看和签约情况均较为良好,直到月末才有所降温。
大兴区某新房项目的销售人员也表示,新政出台后,项目马上和渠道公司开会,要求加大推盘力度。由于此前蓄客情况不错,前期的去化速度也比较快。
作为北京市场的主流,除2月外,今年北京二手房月度网签量保持在1.2万套至1.6万套之间。受此轮新政影响,10月的网签量已经突破1.6万套,这不仅是最近19个月以来的最高点,也是近8年的同期最高水平。
事实上,由于网签数据有所滞后,多家机构指出,10月全月北京二手房的实际交易量在2万套以上。
二手房市场的情绪变化较大,更易受外部环境影响。朝阳区安贞区域的一名房产经纪人向记者表示,10月以来,该区域的成交节奏明显加快,有业主在观望数月后选择将房子卖出。还有少数好房源,挂网不到一个月就能卖出。
据21世纪经济报道记者调研,今年下半年以来,北京二手房的议价空间就明显减少,业主对价格较少让步,客户动辄砍价数十万甚至一百万的情况,也已很少出现。
但明显涨价的情况仍然较少。原因是二手房的总体供应量仍然较大,并不具备涨价的基础。
新房市场同样如此。虽然部分新房项目已在10月减小或收回折扣,但尚未有项目提价。相反,临近年末的业绩结算节点,以价换量仍是开发商的主要策略。
“暖冬”有望出现
本轮北京楼市政策“组合拳”中,除“限购令”的放松外,最低首付比例的下降也值得关注。根据政策,北京首套房商业性贷款最低首付比例为15%,二套房贷最低首付比例不低于20%。两者均为史上最低。
但据记者了解,在10月的楼市成交中,低首付的情况并不多。
多家机构向记者证实,尽管最低首付比例在今年连续下调,但高首付仍是北京楼市的常态。
郭毅表示,当前北京的购房者中,改善性需求占比较高,这部分群体的支付能力强,能够承受较高的首付。同时,购房者对就业和收入的预期存在不确定性,对于背负大额贷款仍然心存疑虑。
她表示,这也说明,相比购房门槛降低带来的直接好处,促进本轮北京楼市升温的,是整体预期的改善。
前述央企开发商负责人也表示,今年下半年以来,旗下项目的蓄客情况不错,但一些客户认购后却迟迟不肯网签。在楼市新政出台后,这部分客户不再观望,网签的数量也明显增加。
他认为,相比于首付比例的下降,北京购房者更关心的政策在于利率的下降,尤其是存量房贷利率的下降。另外,很多购房者对于相关税费的下降也有期待。
二手房市场的预期也在潜移默化地发生变化。当前北京二手房挂牌量在15万套左右,比此前17万套有明显下降。分析人士指出,这也在一定程度上说明业主的预期较为稳定,不再急于出手。
值得注意的是,相比月初的热度,到10月末,不少项目开始出现交易降温的情况。二手房市场的交易热度也有所下降。
中原地产首席分析师张大伟表示,与其他一线城市相比,北京楼市政策的力度并不大。因此在前期市场交易放量后,政策效应难免会出现递减。
但他指出,北京楼市政策仍有松绑空间,从近年来“小步快跑”的政策节奏看,未来不排除北京进一步优化楼市政策的可能。加之年终是房企冲击业绩的关键时点,张大伟认为,今年北京楼市有望出现“暖冬”。