近日,随着存量房贷利率的调整,不少房主发现自己的月供有了变化。青岛市民王先生表示,“收到了银行降利率的短信,简直不要太开心,一大早醒来看了眼银行App,显示利率调整成功。此前执行的房贷利率为4.5%(LPR+55BP),此次调整后利率为3.65%。从最开始的房贷利率5.28%到今日的3.90%。太好了!每个月能省下快1000元了。”
也有借款人称,暂时不打算提前还款了,之前由于理财产品利率走低,手中的余钱没有好的投资渠道,考虑到理财产品和房贷利率的利差较大,所以想提前还贷。但这次存量房贷利率下调后,一方面利差缩小,另一方面也想留一部分资金在手里看有没有新的投资机会。
另一位存量房贷借款人张女士表示,2022年9月,她贷款购买了一套位于北京的房子,当时贷款总额153万元、期限25年,选择了等额本息还款方式。最初,她的房贷利率为4.85%(LPR+55BP,当时5年期以上LPR为4.30%),商贷部分月供约8800元。
由于张女士的贷款重定价日在每年9月,其10月的房贷利率已更新为4.4%(即今年9月5年期以上LPR报价3.85%+0.55%)。“调整后,她的房贷利率降到了3.55%。
尽管许多人的房贷利率都下调了,但不同的人也存在差异。有人反映,本月的月供反而增加了。同样是LPR-30BP,为何每个人的房贷利率不一样?出现这种状况的主要原因是重定价日。
有的人贷款重定价日是每年1月1日,有的人则是贷款放款日。目前,贷款采用的5年期以上LPR值(定价基准)有四种可能:
重定价日为每年1月1日以及每年11月1日至次年2月19日,则执行LPR值为4.2%。本次调整后,存量房贷利率将调整为3.9%。等下个重定价日时,若期间LPR未变化,则存量房贷利率还会跟随LPR调整进一步下调至3.30%。
重定价日为每年2月20日至7月21日,则执行LPR值为3.95%。本次调整后,存量房贷利率调整为3.65%。等到下个重定价日时,房贷利率会变为最新的LPR-30BP。
重定价日为每年7月22日至10月20日,则执行LPR值为3.85%。本次调整后,存量房贷利率调整为3.55%。等到下个重定价日时,房贷利率会变为最新的LPR-30BP。
如果重定价日为每年10月21日至10月31日,则执行LPR值为3.60%。本次调整后,存量房贷利率调整为3.30%。这部分人也是最早能享受到存量房贷利率下调和今年LPR下降优惠的。
需要注意的是,以上测算均为存量房贷利率调整时间在10月31日,如果调整时间为10月25日,而重定价日在10月26日至10月31日,其在10月25日执行的LPR值为4.2%,之后重定价日时LPR调整为最新的3.6%。
对于有的借款人反馈,调整后,10月的月供比之前多了,是什么原因?
实际上,这种情况只发生在还款方式为等额本息的贷款上。还款方式为“等额本息”,利率不变时,每月还款本息相同,其中本金会逐渐增加,利息会逐渐减少。当利率下调后,按照新利率计算当期还款本金,按新旧利率所占天数分段计算当期利息,重新计算的本金会上升,如果本金上升超过利息下降,调整后当期还款本息就会上升。
某银行个贷部门相关负责人介绍,对于等额本息还款方式,利率越低,月还款额越少,但首月还款额中的本金会越多。当月应还利息采用分段计息,如利率下降,当月利率调整前的计息利率不变,当月利率调整后的计息利率下降,当月总的应还利息会减少。
等到下个月全部还款月采用新利率后,月供就会大幅减少。具体情况以贷款行公布的情况为准。
还有部分借款人反映,自己的存量房贷利率还没降。不要着急,这是因为银行调整的节奏不同。中国人民银行副行长陶玲介绍,预计大部分存量房贷将在10月25日完成批量调整,部分中小银行完成调整的时间可能会略晚,总体预计会在10月31日前全部完成。
小贴士:存量房贷利率下调的一些常见问题
1、需要去银行主动申请吗?需要提供什么材料?
原则上无需提出申请或提供材料,各大行将于10月底前实施统一批量调整,不跑银行即可享受利率下调。
2、怎么才能知道我的房贷利率有没有调整成功?
调整完成后,各大行将以短信等形式通知借款人,后续也可以通过手机银行查看调整结果。
3、我的住房贷款为二套房贷款,可以进行利率调整吗?
答:符合条件的首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款都可以进行批量调整。如您的贷款不在北京/上海/深圳等地区,由于首套房和二套房贷款利率下限一致,因此您无需申请“二套转首套”,将批量进行利率下调。
如您的贷款在北京/上海/深圳等地区且已符合二套转首套住房贷款标准,您可以联系贷款经办行申请“二套转首套”,审批通过后可享受更为优惠的首套房贷款利率。具体以当地政策要求为准,请咨询贷款经办行。
4、我的住房贷款目前是固定/基准利率定价,这次也可以调整吗?具体怎么操作?
可以。对于当前为固定/基准利率定价的贷款,需要先主动申请转成浮动利率,然后再进行存量利率调整。
5、我的房贷当前利率为LPR-40BP,还能参加这次调整吗?