现在的房产交易流程十分简化了,为什么还要去找中介呢?
房产交易就9个步骤,初中生花1个小时,都能够搞懂,搞不懂为什么还有那么多的人买房还去找中介,把白花花的银子送给中介,是因为银子太多,多到要扔掉了吗?问题是现在经济下行,赚银子一点儿也不容易啊,难道是富二代?都不是,根本原因其实是因为弄不明白房产交易流程,尤其是2020年以前的购房交易流程,太复杂了,复杂到让人望而却步。
但是,现在的房产交易流程国家已经把它搞得十分简化了呀,不像以前那么复杂了呀,为什么还要去找中介呢?应该是信息不对称,信息封锁,以及市场几乎所有的房产中介的虚假宣传带来的负面影响,导致大家去买房时,很担心,担心出问题,导致自己遭受损失。
其实完全没这个必要了,因为你购买房子,最担心无非就是这三点:
1、担心看的房子不是买主的,自己买了个寂寞;
2、担心自己购买的房子贵了,然后被要求赔偿;
3、担心交了钱给买主之后,买主跑了,房子却不是自己的。
这都是不明白房子交易整个流程带来的后果,只要明白了整个房产交易流程,这一切问题,统统都没有。并且不需要额外给中旬几万、十几万,甚至几十万的服务费。
房产交易就10个步骤,一点儿都不神秘,只要读过初中,看一遍就明白!
1、看房
没有中介就看不到房子吗?这在以前的确是的,但是在网络时代,这根本不是个问题,各个跟房子有关的平台到处都是,通过百度一搜,就明白了;尤其是网络新媒体时代,业主自己就会在新媒体平台上发布销售房子的信息,甚至连视频都发出来了;
你只需要找到你想购房的城市这类信息,然后坐车过去,让买主将身份证、户口本、房产证(现在是不动产权证)一对照,看姓名是否一致;
有人会说,这些东西都可以造假呀。没关系,你把房产证拍下来,去不动产交易中心去查呀,这就是第二步了;
2、产调
如果你真的对房子感兴趣,买主应该十分乐意带着证件跟你一起去房产交易中心查,查什么呢?
第一查房子是否抵押,如果有抵押,那么,房子是不能拿到市场上销售的;
第二查是否查封;
第三查是否居住权分离了。
不动产交易中心,这个国家机构一查,就能够查明白你喜欢的房子是不是业主的,是不是可以销售的,是不是没有居住权分离的风险(即房子是买主的,但是居住权是其他人的)。
3、砍价
房子没问题的情况下,就来谈价格了。如果你怕价格高了,就多谈几家呀,网络上搜一下,价格大概是多少呀。不要难为情,像在市场上购买衣服一样,拼命压价格,直到双方都能接受即可。
4、合同
价格谈好了,就签订正式合同,交定金,向买主要定金收据。
5、购房模式
合同签订好了,就来分析一下采取什么样的方式来购买这栋房子了。一般分为两种:
1、一种是业主房子无抵押,你全款购房,那么直接进入下一步;
2、另一种是业主房子有抵押,还在还房贷,你要么是全款购房,要么也需要按揭购房,就需要去银行“带押过户”(很多中介在这一步玩猫腻,采取提供过桥资金的方式收取高额的服务费!)。
那么,什么是带押过户呢?满足三个条件:
1、买卖双方用的是同一家银行,比如都是工商银行;
2、买方如果要按揭购房,需要另外满足证信合格(银行能够直接查到)与银行流水合格;
3、买方的按揭金额要大于卖方剩下的房贷。比如卖方还有30万没还完,买方需要按揭30多万。
满足条件的话,买卖双方带着身份证、户口本、结婚证、银行卡,买方带流水证明,去银行带押过户,就可以直接将买方的按揭款还掉卖方的剩下房贷,细节:
1、向银行递交带押过户申请书
2、向银行申请办理预审批登记
其实买卖双方向银行提出要带押过户,银行马上就会明白怎么做,买卖双方配合就可以了,等按揭批下来,不需要操心。
6、改名
如果银行同意带押过户,那么,买卖双方就带着身份证、户口本、结婚证、不动产权证、银行卡、合同与银行允许带押过户资料去不动产交易中心去改名,将不动产权证改为买方的姓名,同时买方将首付款存入不动产交易中心的监管账户,明白了吧?这一步很重要,买卖双方都不用担心风险。改名之后,首付款才会打给卖主,买主的按揭也才会生效,将其中的一部分资金还清卖方的房贷,剩下的购房款也才会打给卖主。买主只需要每年还房贷月供即可。
当然,如果买方是全款购房,就将所有房款打进不动产交易中心的监管账户,改名之后,房款才会打给卖方。双方都没有任何风险!不需要中介在其中多手多脚,收割韭菜!
7、税费
在不动产交易中心改名的过程中,还买卖双方还需要付一定的税费。
不动产中心会对房子进行评估价值,就高不就低,比如房子买了90万,不动产交易中心评估为100万,按100万交税。
卖方:拿到房产证不满两年交5.3%增值税+1%的个税,满两年低于5年或5年多套房交1%的个税;满5年只一套房免税。
买方:交契税,90平米以上首套1.5%;第二套2%,更多套3%;90平米以下首套1%,二套1%,更多套3%。
8、颁发新的不动产权证
上面手续结束后,买主就会拿到房子的不动产权证本本。
9、清费
结清房子所有的水电费、煤气费、物业费、卖主户口迁出(半个月)。
整个交易就结束了。
看明白了吗?只需要明白房子的整个交易流程,有中介指手划脚的地方吗?并没有!同时,你还节省了大量的中介服务费与受气费,因为,中介一旦在签订合同后,就要买卖双方给他们全部的中介费了,也就是说,在第4步,中介已经拿到所有的中介费了,他还会热心帮你跑这跑那吗?不会了,你得求爷爷,告奶奶,然后受气无数,甚至想sha他的心都有了之后,他才会慢腾腾做,本来一个月办好的事,他要三四个月,甚至半年!