商品房“以旧换新”又有了新方式。
2024年10月16日,江苏省无锡市梁溪区发布公告称,扩大以旧换新范围,增加对上海、南京等长三角城市范围内存量二手商品住宅的收购。也就是以说,上海、南京等地的二手房可以直接置换无锡的新房。
梁溪区位于无锡市中北部,属于无锡市中心,2024年上半年GDP在无锡下辖7个区市中排名第四。
梁溪区官方微信“梁溪发布”显示,2024年8月当地就开始尝试异地商品房以旧换新,当时二手房收购范围由无锡扩展至相邻的苏州、常州两市。
据央视《新闻直播间》报道,8月30日,一单用苏州二手房置换无锡新房的交易签约,成为全国首单异地商品房“以旧换新”案例。
“国企单位对国企项目”
南方周末记者以购房者名义咨询无锡多个参与以旧换新的楼盘,多名置业顾问介绍,二手房由第三方评估公司按照市场价评估,最高可抵扣新房总价的60%。
例如,总价500万元的新房,用二手房最高可抵扣300万元,剩余40%可按无锡现行政策贷款。若二手房总价超过300万元,可根据房屋价格同时置换多套新房。
不过,并非所有二手房都可置换。多家楼盘均表示,一般房龄超过20年、没有电梯、位于顶楼或底楼、位置偏远的二手房不被接受,并且房贷要结清。
梁溪区住建局工作人员告诉南方周末记者,商品房以旧换新是由无锡市梁溪城市发展集团有限公司(下称城发集团)主导,住建局参与不多。企查查显示,该公司由梁溪区国有资产监督管理办公室全资持股。
“梁溪发布”公布的置换方案称,二手房收购主体为城发集团指定主体。最新参与置换的楼盘有9个,均位于梁溪区。安居客和企查查显示,9个楼盘背后开发商只有一家是民企,其余均为梁溪区国企,都由城发集团参股。
“国企单位对国企项目。”其中一个楼盘的置业顾问向南方周末记者解释,以旧换新相当于把二手房卖给城发集团,再购买城发集团参与开发的新房。
安居客显示,参与置换的新房楼盘主要是改善型住房,不乏洋房、叠墅,基本都是期房。
在这个过程中,城发集团并不需要再支付收购二手房的款项,这笔钱直接抵扣新房购房款。
出售给城发集团的二手房如何处置,一名置业顾问表示,可能被用作保障性住房或出租出售。
异地房源可否用作保障房?南方周末记者多次拨打城发集团电话,始终无人接听。
长三角一体化
不只无锡,在消化库存、提振楼市的大背景下,各地从2023年开始纷纷推出商品房以旧换新政策。
最初是由扬州、济南等地开发商自主发起,之后淄博、南京等地行业协会组织开发商、中介机构“卖旧换新”。2023年江苏太仓出台和无锡类似的政策,市民可以将符合条件的二手房出售给国企,再置换国企开发的新房。
太仓市曾在官方微信上解释以旧换新的政策意图,一方面是支持改善性购房需求,另一方面是为了丰富人才公寓和保障房供给种类。
以旧换新范围不断扩大。中指研究院数据显示,截至2024年9月已有约130个城市开展商品房以旧换新。
除了梁溪区,无锡下辖的惠山区、滨湖区、高新区、江阴市、宜兴市都在2024年推出商品房以旧换新政策,二手房收购方和新房开发商都是各自区县的地方国企。
梁溪区的特殊之处在于,是无锡乃至全国唯一推出异地置换政策的地方。
梁溪发布显示,当地自2024年4月首次推出以旧换新后,半年内4次升级政策。二手房收购范围从梁溪区扩大至无锡市区,再扩大至苏州、常州、南京、上海等地;收购房源从商品住宅扩大至公寓、商铺;置换从一套旧房换一套新房放宽至允许一套旧房换多套新房。
异地置换可能与无锡的地理位置有一定关系。无锡西邻常州,东接苏州,距南京、上海都只有一百多公里。近年来,当地不断推进苏锡常一体化、长三角一体化发展规划。
不过,无锡的房价相比异地置换的目标城市较低。安居客显示,无锡二手房10月挂牌均价12154元/平方米,新房9月成交均价16899元/平方米。仅高于同期常州房价,比苏州、南京都要低,上海房价则是无锡的5-7倍。
一名参与以旧换新的楼盘置业顾问向南方周末记者坦言,上海、苏州等地的城市能级相对无锡更高,产业发展也比无锡更成熟,参与置换的客户并不多。从8月至今,无锡签约以旧换新三百多单,异地置换仅两单,分别来自苏州和常州。