受宏观市场环境因素和行业竞争加剧影响,美的置业销售锐减。
近日,美的置业(03990.HK)披露前9个月销售简报。简报显示,2024年1—9月,美的置业合同销售金额约为284.1亿元,同比减少46.65%,而相应的已售建筑面积约为255.5万平方米。
今年上半年,美的置业的营收和利润均出现大幅下滑。报告期内,公司收入为251.34亿元,同比下降30.8%;净利润为5.96亿元,同比下降64.2%。
公司财务状况也开始恶化。今年上半年,美的置业的财务成本净额为93.66亿元,较2023年同期的1.86亿元大幅上升,主要由于利息费用增加及利息收入减少所致。与此同时,公司的净负债率也上升至50.1%,较2023年末的35.8%显著增加。
为优化债务结构,美的置业计划剥离房地产开发业务。今年6月23日,美的置业宣布进行资产重组,剥离房地产开发业务,交由控股股东接收,此次重组完成后将资源聚焦到轻资产开发业务。
值得注意的是,美的置业宣布,自10月8日起,全国在售房源全面回收2%的购房优惠。对于回收价格优惠,美的置业方面表示,近期政府出台的一揽子利好政策对房地产市场产生积极影响,提升市场预期和客户信心,企业也坚定响应国家的要求。
销售锐减宣布涨价
公开资料显示,美的置业创立于2004年,于2018年10月在港交所上市。目前,该公司主要业务包括房地产开发与销售、物业管理服务、商业物业投资与运营,以及房地产科技。
当前房地产市场正经历深度调整,尤其是在“房住不炒”的政策背景下,市场需求受到抑制,公司销售持续下滑,2023年合约销售降至658.5亿元。
在此情况下,美的置业将2024年的销售目标进一步调至550亿元。简报显示,2024年1—9月,美的置业合同销售金额约为284.1亿元,同比减少46.65%,而相应的已售建筑面积约为255.5万平方米,距全年目标仍有较大差距。
值得注意的是,销售不振,美的置业宣布涨价,自10月8日起,全国在售房源将全面回收2%的购房优惠。同期,保利发展等房企项目也陆续宣布收回折扣或涨价。
对于回收价格优惠,美的置业方面表示,近期政府出台的一揽子利好政策对房地产市场产生积极影响。“提升市场预期和客户信心,企业也坚定响应国家止跌回稳的政策要求。”
今年国庆假期,美的置业共销售36亿元,完成率超过目标值120%。
剥离核心业务发力轻资产
近年,由于房地产业务销售下行,进一步拖累了美的置业整体盈利水平。
财报数据显示,2023年美的置业营业收入实现735.65亿元,同比下降0.1%,归母净利润为9.14亿元,同比大降47.1%;毛利为84.84亿元,同比下降25%;毛利率为11.5%,下降3.8个百分点;净利率为2.9%,下降2个百分点。
今年上半年,美的置业的营收和利润持续下滑趋势。报告期内,公司收入为251.34亿元,同比下降30.8%;净利润为5.96亿元,同比下降64.2%;归母净利润3.76亿元,同比下降51.9%。
财务方面,美的置业方面表示,尽管公司2023年年度维持健康的财务比率,并设法满足“三道红线”的要求,仍须承担沉重负担及债务以支持公司的房开业务。
截至2023年末,美的置业手上总现金及银行存款合计201.42亿元,其中现金及现金等价物为175.5亿元,比上年末减少42.6亿元,若剔除17.7亿元预售监管资金,该公司可动用资金余额为156.8亿元。债务方面,美的置业一年内到期的有息债务合计122.3亿元,应付账龄超1年的贸易应付款为62.7亿元,两者合计已超过了可动用资金余额。
今年上半年,美的置业的财务成本净额为93.66亿元,较2023年同期的1.86亿元大幅上升,主要由于利息费用增加及利息收入减少所致。与此同时,公司的净负债率也上升至50.1%,较2023年末的35.8%显著增加。
此外,报告期内,美的置业来自关联方的贷款显著增加,期末余额为51.89亿元,较2023年同期的19.44亿元大幅上升。这一变化可能反映出公司在融资渠道上的依赖加大,进一步加剧了其财务风险。
行业持续调整之下,美的置业决定剥离核心业务。公司在今年6月宣布,采用实物分派的方式,将全资持有的房地产开发业务从上市公司重组至控股股东,以减少负债及与房地产开发业务的重资产属性相关信用风险。未来将构建围绕房地产开发全价值链的低杠杆、轻资产的综合实力,持续探索房地产发展新模式。
据了解,美的置业重组之后,除了保留现在的物业管理、商业资产、房地产科技板块之外,还有剥离出的全链条的服务业务,也会由美的置业去实施。未来,美的置业将构建“开发代建+物管服务+资产运营+房地产科技”的业务模式。
美的置业管理层在会上透露,“未来三年整个上市平台我们定的目标,营收复合增长率不低于25%,归母净利润复合增长不低于20%,派息政策保持行业有竞争力的水平,重组完成之后,我们会有更良好的资源聚焦到轻资产开发业务”